リノベーション向きマンションの上手な探し方を知りたい方は必見です。

リノベの一歩横浜は、「中古を買って自分好みにリノベーション」したいお客様に、

もっとワクワクする住まい探しのお手伝いをしている会社です。

不動産+リノベーション+住宅ローンの「ワンストップサービス」を提供しています。

横浜市を中心に不動産仲介とリノベーションの設計・施工をしていることもあり、

仲介としてご契約頂く物件は「中古マンション」が一番多くを占めます。

リノベの一歩のようなワンストップサービスの会社のメリットは、

「リノベーション向きの物件かどうか、内見に同行しながらチェックしてくれる」ことだと思います。

新築分譲住宅やリノベーション済みマンションと違い、

買ってからリノベーションをすることが前提なわけですから、

それに応じたチェックポイントというものがあります。

そこで今回は、「リノベーション向き中古マンション」にスポットをあて、

検討段階や内見時にチェックするべきポイントを解説致します。


□マンションリノベーションで出来ること、出来ないこと

戸建とマンションの一番の違いは、「共同住宅」であることだと思います。

戸建は全て自分のものですから、極端に言って、柱だろうが屋根だろうが、

自分がやりたいと思えば、誰に許可を取る必要もありませんね。

(その代わり、誰も止めてくれないので大変なことになるケースもありますが)

マンションは複数の所有者で成り立つ「共同住宅」ですし、

お部屋以外の廊下や階段やバルコニーも「共有物」として、皆で所有をすることになります。

それを円滑に管理する為に、「管理組合」があり、「管理規約」が存在するわけですね。

そしてその管理規約の中で、「これはやってはいけない」「これをやるには許可が必要」と、

細かくルールが定められているわけです。

リノベーションの工事を行う場合も、室内は自分のものではありますが、

マンション全体の給排水管や、躯体、サッシや玄関などの共有物との兼ね合いもありますし、

下の階への音の軽減策として、「防音等級」が定めらているマンションがほとんどです。


①水回りを移動したい場合

対面キッチンにしたい、浴室を大きくしたい、トイレの位置を変えたい。

リノベーションでは水回りのご希望は必ずあると言っても良いぐらい要望の多い場所です。

ここでチェックしたいのは「排水管の場所」になります。

水回りの近くには必ず排水するための「排水管」がありますが、

これはマンションの最上階から1階まで繋がっているものなので、

「共有物」として移動することが出来ません。

その為、キッチンやトイレを移動したいが、

「排水管が邪魔して動かせない」というケースもあります。

これの簡単なチェックポイントとしては、

不動産屋さんから渡されるマンションのチラシなどの「間取り図」に、

「PS」(パイプスペース)と記載されている箇所が、「排水管」がある場所となります。

まずはこれを探して、希望する位置にキッチンや浴室を動かした場合、

この「PS」が邪魔にならないかどうかを見ると良いと思います。

また、移動に邪魔にならないとしても、

あまりこの「PS」から離れた場所に移動することも良い選択ではありません。

排水管の位置は変えられないと言いましたが、

「必ずこの排水管に排水」しなければいけないので、

距離が長くなってしまうと、排水をするための「勾配」を大きく取らなければならず、

例えばキッチンであれば勾配を確保するために、ステージのような台をつくり、

その上にキッチンを置くような施工が必要になることがあります。

トイレについても、向きを変える程度であれば良いですが、位置を変えたい場合、

排水管の「取り出し口」が現在のトイレの方向に向いていて、

その取り出し口も「共有物」として向きを変えることは出来ないので、

場所によっては、排水管の周りをぐるっと1周廻してトイレと排水管を繋がなければなりません。

当然曲がる個所が多ければ多いほど、排水の勢いは弱くなりますので、

これが「詰まりの原因」になることもあります。


②リビングを広げたい場合

マンションではリビングの隣に和室がある配置が多いですね。

また、キッチンスペースがボックスのように囲われており、

これらの壁を取って広々としたリビングスペースや、

対面式キッチンを希望するお客様がとても多いです。

その場合のチェックポイントとしては、

取り除きたい壁が「躯体の壁」かどうかです。

築の浅いマンションだと、リビングと和室の間の壁などは、ほとんど取れることが多いですが、

団地や築の古いマンションだと、リビングと和室の間の壁や、キッチンとの間の壁も、

構造上の耐力壁であるケースがあり、

これは室内であっても「共用物」の扱いとなりますから撤去や移動は出来ないことになります。

壁や天井の躯体と一体のものなので、梁と同様、室内でも共有物となりますね。

その場合は、各お部屋を繋げることが出来なくなるので事前に確認したいところです。

チェック方法としては、物件の図面ではわからないことも多いので、

現地の内見時に壁を「軽く叩いてみる」と、

耐火ボードの壁なのか、コンクリートの壁なのかがわかります。

あまり強く叩きすぎてしまうと、耐火ボードの場合、穴が空いてしまうリスクもありますので、

あくまでも「軽く、コンコン」程度で確かめて下さいね。


③無垢フローリングにしたい場合

リノベの一歩横浜の定額リノベーションプラン「777HOUSE」は、

自然素材の無垢フローリングを標準仕様としているため、

無垢材の柔らかく、温かく、心地よい木の香りがする暮らしをご希望されるお客様がほとんどです。

その場合チェックポイントとしては、「管理規約でフローリング工事が許可されるか」と、

「防音等級のレベル」を確認することです。

そもそものルールとして、マンションの管理規約の中には、

「フローリング工事不可」としているマンションがあります。

築年数の古いマンションに多いように個人的には思いますが、

新築当時に作製されたマンションの管理規約がそのまま運用されており、

当時ではフローリングの防音技術の問題で、

音のトラブルを未然に防ぐために「フローリング不可」とした。

それが今でも規約となっているので、無垢フローリングの工事申請をしても「不可」となります。

これはちゃんと事前に確認しないと、「買ってからわかった」では大変なことになりますので、

「重要チェックポイント」となりますね。

管理規約の内容については、不動産屋さんが管理会社に確認すればすぐに解ります。

また、内見時に既にフローリングになっているマンションであればまだ良いですが、

絨毯になっているマンションであれば、必ず事前に確認することをおすすめします。


次に、フローリング工事が許可されるマンションであっても、

必ず管理規約で「防音等級の規定」があります。

簡単に言ってしまえば、「下の階に響く音(衝撃音)をどれくらい防げるかのレベル」で、

管理規約には「LL45以上」、「LL40以上」などと等級の条件が書かれています。

この等級は「35から70」までの数値で表されており、

数字が低いほど高性能な建材となります。

また、この等級についても、JIS(日本産業規格)が認定した建材でなれけばなりません。

無認可の建材は使えず、ちゃんと防音性能を認定された建材しか使えないことになっています。

この防音等級については、

ほとんどのマンションで「LL40~50」ぐらいの設定が一番多いと思います。

新建材の一般的なフローリングの場合は、

「マンションフローリング」や「防音フローリング」などと呼んだりしますが、

フローリングの下に防音性能をクリアした「クッション」のような素材が付いていて、

そのままマンションのスラブに貼ることも出来るのですが、

「無垢フローリング」は生の「木」ですので、当然クッションは付いておらず、

無垢フローリング用の「防音マット」を使うか、

二重床式の「置床材」を使うことになります。

これも防音等級によって「使えるもの、使えないもの」がありますので、

無垢フローリングの暮らしをしたい場合は、

やはり「無垢材の取り扱い実績が豊富」なリノベーション会社に依頼するのがベストです。

無垢材についての知識が乏しい会社にお願いすると、

思わぬトラブルになってしまうこともあるので、

これは注意が必要だと思います。


□予算配分が適切なマンションか

どんなお客様にも「予算」はあります。

可能な借入額、適切な支払額になるように、

「物件価格とリノベーション費用の予算の配分」をしなければなりません。

もちろん希望を言えば、築浅で、広くて、駅に近くて、生活に便利なマンションになりますよね。

それを自分好みに、思いっきり自由にリノベーションしたいと思うのは当然です。

でも、理想ばかり追いかけてしまうと、可能な借入額をオーバーしたり、

かなり無理のある支払額になってしまうこともあります。

その為には、希望地域の相場価格を把握し、予算に収まりそうか否かを判断しましょう。

また、希望の間取りや広さから、広いマンションがいいのか、狭いマンションでも良いのかを決め、

そのエリアで希望の広さのマンションがいくら位であるのかを把握しましょう。

あとはリノベーションとの予算配分ですが、

広いマンションを購入すればそれだけ工事費用はかかりますし、

拘りの間取りや、キッチン・浴室などの設備に拘りたい場合も、

リノベーションの予算配分を厚めにしておく必要があります。

しかし、ここについては事前にリノベーション費用を確定させるのは難しいので、

一般的なリノベーション会社さんでは「おおよその見込み予算」を決めて、

マンション価格との予算配分をしていくと思います。

でもこれは、あくまでも「おおよその見込み」であり、

金額がその通りになる保証はどこにもありません。

その為、リノベの一歩横浜では、

「大きさが多少変わっても金額は変わらない」、

「無垢フローリングなどの自然素材をはじめから標準にしてしまう」

「間取り設計は完全フリーだがお値段は定額」という、

「マンション価格とリノベーション予算がとってもわかりやすい」、

定額パッケージプラン『777HOUSE』(スリーセブンハウス)をご用意しています。

これであれば、総額予算を決め、リノベーション予算の目安を確認し、

残りの予算で希望のマンション購入が出来るかを確認するということが出来ます。

「中古を買ってリノベーション」に特化した、全く新しい定額プラン

「777HOUSE」にご興味のある方は下記より詳細をご覧になってください。




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□まとめ

いかがでしたでしょうか?

これ以外にも基本的な事として、リノベーションでは変更できない「日当たり」や「眺望」、

近隣の住環境などもしっかり確認してマンション選びをしたいですよね。

それらも含めて、「中古を買ってリノベーション」の場合、

事前に確認したい項目が非常に多いので、

やはり不動産とリノベーションの両方に精通している会社に相談するのが一番良い方法だと思います。

不動産の物件探しからリノベーションの設計・施工まで、

「ワンストップサービス」でお手伝い出来る会社であれば、

マンションの内見時にリンベーションを想定したチェックポイントを確認してくれるので安心ですね。

リノベの一歩横浜にご興味を持って頂けるお客様がいらっしゃいましたら、

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中古を買ってリノベーションがよくわかるパンフレットと、

一歩で「世界に一つだけの暮らし」を実現したお客様の「施工事例集」もプレゼント致します。