「新築か中古か」という論争と同じぐらいに何度も議論されている
「賃貸と持ち家どちらが得なのか」という問題。
マイホームは、簡単に決められないほど高額な買い物なので悩みますよね。
といってもこのまま賃貸のままでいいのかお悩みの方向けに、
賃貸と持ち家のそれぞれのメリットデメリットを解説します。
ぜひ参考にご検討ください。
| 【目次】 １．賃貸のメリット ①気軽に住み替えができる ②持ち家よりも初期費用がかからない ③管理の手間が不要 ２．賃貸のデメリット ①自分の資産にはならない ②老後の不安が大きい ③自分好みの家にできない ３．持ち家のメリット ①家が資産になる ②万が一のときの保障がある ③自由にリフォームやリノベーションができる ４．持ち家のデメリット ①初期費用がかかる ②固定資産税などの税制面でのコストがかかる ③気軽に引っ越しができない ５．まとめ |
昔は、社会人になってある程度の年齢になったらマイホームを購入することが多くの人の理想でした。
しかし、最近は「一生賃貸派」という方も増えてきました。
家を購入すると自分の資産になりますが、
賃貸の初期費用を抑えられて気軽に引っ越しができる身軽さも魅力的ですよね。
自分には賃貸と持ち家どちらが合っているのか、
どちらが得なのでしょうか。
それぞれのメリットデメリットを比較して考えてみましょう。
１．賃貸のメリット
賃貸には、主に以下の3つのメリットがあります。
①気軽に住み替えができる
賃貸の大きなメリットは、気軽に引っ越しができることです。
近隣住民とのトラブルなどに巻き込まれたときや住環境が良くなかった場合に、
いつでも住み替えができるという点は安心ですよね。
ただ、引っ越すには敷金や礼金、仲介手数料などのコストがかかるため、
何度も引っ越しをすれば生涯的な住居費は持ち家よりも多くなります。
住居費よりも手軽さを優先したい方に賃貸は向いています。
②持ち家よりも初期費用がかからない
賃貸の場合は、敷金や礼金、仲介手数料、前家賃などを合わせて家賃3～6ヵ月分程度の初期費用で借りられるので、
なるべくコストを抑えて住みたい方には賃貸の方がおすすめです。
また、賃貸は数年に一度、更新料の支払いがありますが、
固定資産税や都市計画税などの税制面での負担はありません。
③管理の手間が不要
維持費にかからないという点も賃貸のメリットです。
たとえば、経年劣化による改修工事が必要になった場合、
毎月支払っている管理費から工事費用が使われるため、
自分で費用を負担する必要がありません。
また、お風呂やトイレなどの設備に不具合が生じた場合も、
管理会社や大家さんが費用を負担して修理をしてくれるので、
持ち家のように維持費を貯めておく必要がないのも嬉しいポイントです。
２．賃貸のデメリット
気軽に引っ越しができる、
自分で管理をしなくてもよい、
などのフットワークの軽さがメリットの賃貸ですが、
その気軽さ故のデメリットもあります。
①自分の資産にはならない
賃貸は、何年家賃を払い続けても、自分の資産として残りません。
いわば掛け捨てです。
「持ち家は1日でも住めば中古になって資産価値が落ちるから、どうせ資産になんてならない」
という考え方も耳にします。
前半部分に関してはほぼ正解ですが、
後半部分に関しては誤った認識です。
不動産の資産価値は、土地と建物で決まります。
建物は住み始めてから資産価値が下落していきますが、
土地は経年劣化しないため、資産価値は下がりません。
一戸建ては30年、マンションは50年で建物の資産価値はほとんどなくなるといわれていますが、
土地の資産価値はずっと残ります。
また、資産価値がなくなるといわれている年数はあくまで税制上の考え方であって、
築年数が古い物件であっても買いたいという人がいる限り値段がつき売れるものです。
②老後の不安が大きい
若いうちは、住居費を抑えられて気軽に引っ越しができる賃貸が魅力的でしょう。
しかし、歳をとってからが問題です。
高齢になるにつれ、家を借りることが難しくなります。
今現在、賃貸物件の多くは70歳を超えると借りられないケースがほとんどです。
たとえ資産を多く持っていたとしても、年齢を理由に断られてしまいます。
一生賃貸に住もうとお考えの方は、老後に住む場所を失ってしまうリスクがあることも知っておきましょう。
③自分好みの家にできない
賃貸は人から借りている家なので、リフォームやリノベーションなどはできません。
また、部屋の壁紙やフローリングが傷つくようなインテリアもできません。
賃貸は退去する際に原状回復して返却することが基本です。
コストを抑えて自分好みの家にしたい方は、
賃貸よりも中古マンションを購入してリノベーションをした方が、
オリジナルの家づくりができるのでおすすめです。
３．持ち家のメリット
持ち家は、自分の所有物です。
賃貸とは違った自由度やメリットがあります。
①家が資産になる
持ち家は住宅ローンや初期費用がかかりますが、資産として自分の手元に残ります。
そのため、老後も住む家を確保することができます。
また、持ち家の場合、住宅ローンを完済してしまえば、
あとは生活費と固定資産税だけ支払っていけば良い点も大きなメリットです。
収入が年金だけになっても安心して暮らせます。
②万が一のときの保障がある
住宅ローンを組む際、ほぼ必須条件となっているのが団体信用生命保険（以降、団信）の加入です。
団信は、住宅ローンの利用者が死亡または高度障害になった場合、
本人に代わって生命保険会社がローンの残高を支払ってくれる（つまり、住宅ローンがゼロになる）保険です。
賃貸の場合、万が一のことが起きてもこのような保証はありません。
残されたご家族が家賃を負担していくことになります。
持ち家で団信に加入していれば、万が一のときでも住宅ローンはなくなって、家は残るので安心です。
③自由にリフォームやリノベーションができる
持ち家は、自分の所有物なので、リノベーションやリフォームなども好きな時に好きなだけできます。
ライフスタイルの変化にあわせて間取りを変えたり、
老後に備えて家の中の段差をなくしたりなども良いですね。
住まいに強いこだわりがある方、おしゃれにリノベーションしたい方には持ち家がおすすめです。
４．持ち家のデメリット
持ち家にもいくつかデメリットがあります。主に費用面です。
①初期費用がかかる
マイホームを購入する際の費用で大きい割合を占めるのは、諸費用と頭金です。
諸費用は、登記費用や仲介手数料、印紙代、住宅ローン借入費用などにかかるお金のことを指します。
新築マンションの場合は物件価格の3～5％、
中古マンションや一戸建ての場合は、物件価格の6～13％が購入諸費用として必要です。
4,000万円の新築マンションを購入した場合、120～200万円の諸費用がかかる計算です。
頭金に関しては、かつては物件価格の2割必要といわれていましたが、それは昔の話です。
確かに頭金が多いに越したことはないですが、
貯まるまで数年も待つよりは若くて健康なうちに住宅ローンの支払いをスタートさせた方が得策の場合もあります。
②固定資産税などの税制面でのコストがかかる
持ち家の場合、固定資産税と都市計画税などの税金がかかります。
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方に対して課せられる税金です。
引き渡し日に固定資産税（日割分）を売り主に支払い、その後は毎年ご自身で固定資産税を支払います。
なお、固定資産税は毎年かかりますが、都市計画税の支払いは一度だけです。
なお、固定資産税の税率は1.4％が標準ですが、
住居用の建物や土地は、一定の条件を満たすことで軽減措置が適用されます。
ほかにも住宅ローン控除やすまい給付金などの優遇制度の適用条件を満たしていれば、
数十万という還付金を受け取れる方もいらっしゃいます。
持ち家はお金がかかるといっても制度を上手く利用すればコストを抑えることができます。
③気軽に引っ越しができない
費用面に次ぐデメリットは、気軽に住み替えができないことでしょうか。
持ち家を売却する場合、手間も時間もかかる上、自分の希望する価格で売れるとも限りません。
売却できたとしても、住宅ローンの支払いが残ってしまうこともあります。
売却による赤字をカバーする特例（居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例）もありますが、
賃貸と比べると住み替えのハードルは高くなってしまうのが現実です。
５．まとめ
若いうちは賃貸が気楽で良いですが、老後を考えると持ち家が安心です。
賃貸ならば引っ越しを何回するか、
持ち家ならば新築なのか中古なのか住宅ローンはどのように組むのかによってもかかるコストは異なるので、
どちらが得なのかは言い切れません。
ただ、年齢的な観点で考えると、
若いうちは初期費用を抑えられて気軽に引っ越しができる賃貸の方がラクではありますが、
高齢になるにつれ、老後の不安が出てくるので持ち家の方が安心です。
家を買うか賃貸のままか迷ったら、お子様の入学などの人生の大きな節目にライフプランを立てて、
どちらが得（安心）か考えてみてはいかがでしょうか。
