建物の寿命はどのくらいなのか？あと何年住めるのか？
中古マンションの購入を検討されている方にとってはとても重要な問題です。
この記事では、建物の法定耐用年数の考え方をはじめ、
マンションの寿命を左右する3つの内容について詳しく解説します。
| 【目次】 １．建物の法定耐用年数とは ２．耐用年数＝寿命ではない ３．マンションの寿命は何で決まるのか ①管理状態 ②構造 ③立地 ４．まとめ |
マイホームの購入を検討するときに気になるのが「建物の寿命」です。
せっかく高いお金を払って買うのですから、できるだけ長く住みたいですよね。
特に中古マンションを検討されている方にとっては、
あと何年住めるのかとても気になるポイントだと思います。
そこで今回の記事では、主にマンションの購入を検討されている方を対象に、
マンションの寿命や耐用年数について詳しく解説したいと思います。
１．建物の法定耐用年数とは
まずは建物の法定耐用年数についてお話します。
建物の法定耐用年数とは、
「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた耐用年数のことです。
建物の構造によって下記のように耐用年数が定められています。
| 法定耐用年数（住宅用） ・木造・合成樹脂造…22年 ・木骨モルタル…20年 ・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート…47年 ・れんが造、石造、ブロック造のもの…38年 ・金属造 （4㎜を超えるもの）…34年 （3㎜を超え、4㎜以下のもの）…27年 （3㎜以下のもの）…19年 |
引用：国税庁のホームページ 耐用年数（建物／建物附属設備）
不動産は「購入した時点から年数が経つにつれ少しずつ価値が下がっていく」という考え方を持っています。
そのため鉄筋コンクリート造のマンションは、素材上の物理的な耐用年数が100年以上あるにもかかわらず、
法定耐用年数では一律47年と定められています。
この法定耐用年数を「建物の寿命」だと思っている方が多いですが、
法定耐用年数はあくまで税制上の寿命であり、実際の建物の寿命ではありません。
２．耐用年数＝寿命ではない
多くのマンションでは、鉄筋コンクリート造（RC造）が使われることが主流となっています。
RC造は、鉄筋を組んだ枠型にコンクリートを流し込んで建てられた建物で、
耐久性・耐火性・耐震性にすぐれていて、その物理的な耐用年数は100年以上といわれています。
さらに、国土交通省がまとめた「RC造の寿命に係る既住の研究例」によると、
「RC造の建物の物理的寿命は117年」「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、
一般建物の耐用年数は120年、外装仕上げにより延命した場合の耐用年数は150年」という結果が出ています。
引用：国土交通省「RC造の寿命に係る既住の研究例」
https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf
日本では戸建て文化の歴史が長く、マンションの建設が始まったのは1960年頃。
100年を超える築年数が長いマンションはまだ存在しません。
しかし、RC造の耐久性の高さや寿命の長さについては、いくつも研究結果が出されています。
マンションの法令上の耐用年数は47年ですが、維持のメンテナンスを続ければ、
45年どころか60年、100年と長期に渡って住み続けることは可能なのです。
３．マンションの寿命は何で決まるのか
鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの物理的な寿命は100年以上といっても、
すべてのマンションに当てはまるわけではありません。
実は、マンションの寿命を決める3つのポイントがあるのです。
①管理状態
耐久性・耐火性・耐震性に優れた鉄筋コンクリートでも、経年劣化は起こります。
そのため、定期的なメンテナンスは欠かせません。
1980年代以降に建てられたマンションの場合、
大規模修繕を目的とした「修繕積立金」を毎月積み立てていることがほとんどですが、
1960～1970年代に建てられたマンションの中には、修繕計画を立てていない・修繕積立金がない物件もあります。
その場合は工事の都度、マンション所有者から費用を徴収、または修繕などをやらないというケースもあります。
つまり、建ててから20～30年はメンテナンスをしていないという状態になります。
マンションの外壁を覆うコンクリートは、木造に比べて強度はありますが、
年月が経つにつれ表面が劣化し、ひび割れを起こすことがあります。
このような経年劣化を放置するマンションだと、コンクリートの耐久性が落ち、建物の寿命を短くしてしまいます。
中古マンションを内覧する際には、管理体制（過去のメンテナンス履歴、将来的な修繕計画）を、
しっかりチェックすることが重要です。
②構造
不動産の物件広告には、
「鉄筋コンクリート造（RC造）」「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」「鉄骨造（S造）」
というように構造の表記があります。
構造の違いとしては、「S造→RC造→SRC造」の順に強度が上がりますが、
建物の強度は、使用されている材料（コンクリートの厚さなど）で決まるため一般の方が判断するのは困難です。
正確に知りたいのであれば、住宅診断（ホームインスペクション）を依頼するのが確実でしょう。
ただ、一般の方でも見極められる手段として、住宅性能表示制度を利用するという方法もあります。
住宅性能表示制度とは平成12年4月1日に施行された、
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、品確法）」に基づく制度のことです。
品確法は「住宅性能表示制度」を含む、以下の3つで構成されています。
| 1.新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を10年間義務づけること 2.住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること 3.トラブルを迅速かつ適正に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること |
参考：国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/070628pamphlet-law-point.pdf
この住宅性能評価のうち「劣化対策等級」というものがあり、
これは各等級によって住宅の構造躯体にどれだけの対策を行っているかを示しています。
| 等級3：通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代（おおむね75～90年）まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている 等級2：通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で2世代（おおむね50～60年）まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている 等級1：建築基準法に定める対策が講じられている |
参考：住宅性能評価・表示協会「3-1 劣化対策等級（構造躯体等）」
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/kokai/h25/kyodo_3-1.html
ただし、こちらの等級もすべてのマンションに当てはまるわけではありません。
あくまで目安としてお考えください。
③立地
自然災害が多い日本ですから、マイホームを購入する上で地盤の強さはかなり大きなポイントとなります。
また、海に近い物件の場合、潮風による塩害による外壁の劣化も気になります。
海が近い物件を希望する方はたくさんいらっしゃいますし、塩害があるから悪い物件だということはありません。
高層マンションなら日光や雨風による劣化が気になるでしょうし、
公園に隣接しているマンションなら砂埃によって外壁が汚れることが予想されます。
どんなマンションで経年劣化は起こります。
立地によっては、同じ構造のマンションでも劣化のスピードは異なるでしょう。
大切なのは、立地に合わせたメンテナンスができているかどうかなのです。
４．まとめ
中古マンションの購入において重視するべきなのは、耐用年数よりも修繕計画
今後、ますますマンションの技術や品質は向上し、マンションの寿命は大きく伸びて行くと予想されます。
また、耐用年数を過ぎてしまったからといって住めなくなってしまうわけではありません。
大切なのは修繕計画です。戸建にも言えることですが、メンテナンスによって住宅の寿命は変わってくるのです。
中古マンションをリノベーションしたいという方も増えていますが、
購入予定のマンションの管理状態もしっかりチェックしておいてくださいね。
